Résumé de l'étude

3 327 Prêt à Taux Zéro ont été émis au cours de l’année 2008 dans le département de l’Hérault, soit un recul de 12,4% par rapport à 2007. Cette diminution est particulièrement marquée dans la zone de Montpellier ainsi qu’en zone rurale, alors que le nombre d’opérations d’accession sociale dans la zone de Béziers est resté stable. Cette baisse a touché surtout le marché de l’individuel ancien et seul le collectif ancien s’est maintenu. La construction (avec achat de terrain) financée avec un prêt à  taux zéro, a fléchi en 2008 (-3,8%) mais nettement moins que le nombre de logements autorisés en individuel diffus dans le département (-7%). Le PTZ a contribué à  limiter la baisse pour ce type d’opération.

La crise immobilière, dans le domaine de l’accession sociale, paradoxalement a davantage freiné les projets d’accession des ménages des catégories moyennes et aisées que ceux des ménages les plus modestes. En effet  contrairement aux idées reçues, ces ménages modestes ont maintenu leur projet (11% des accédants en 2008). Pour cela, ces ménages, composés majoritairement de couples avec enfant(s), se sont tournés vers l’acquisition de logements anciens, en moyenne moins chers que les logements neufs (collectif neuf /ancien ; individuel neuf/ancien).

Certaines caractéristiques concernant l’endettement des ménages et le financement des opérations se sont modifiées. Les ménages achetant sans apport personnel ont fortement été impactés en 2008. L’une des raisons de ce recul est le durcissement des critères pour l’obtention d’un crédit, apparu au second semestre 2008. Par ailleurs, on constate qu’après plusieurs années de hausse, la durée de remboursement du prêt principal a diminué, passant de 25 ans à 24 ans en moyenne.  

Cette baisse s’explique de 2 façons :

1 - Le durcissement des conditions d’octroi des prêts, excluant certains ménages de l’accession, notamment ceux sans apport d’apport.

2 - Un refus des ménages de  s’engager pour une durée plus longue en période de crise.

En outre, depuis 4 ans, on note un attrait croissant pour les emprunts à taux fixe. En 2005, 53% des prêts principaux sont à taux fixe, en 2008 la part de ces prêts à taux fixe atteint 80%.

De la même façon la part des emprunteurs percevant une aide au logement augmente régulièrement depuis 2006 passant de 7% à 21% des ménages.

Depuis le 1er octobre 1995, date de création du PTZ, c’est la première fois que le montant moyen du coût total de l’opération est marqué par une (légère) baisse des prix (-1%). Par grands territoires, on remarque une relation inverse entre l’évolution des prix et celle du nombre de PTZ. Les opérations ayant connu le plus fort recul en volume, sont celles dont le coût total d’acquisitions a augmenté. Inversement, on observe que pour les opérations dont les prix ont fortement baissé, les volumes se sont maintenus.

En résumé, 2006 et 2007 a marqué le haut du cycle de l’immobilier. Les volumes se sont stabilisés et les prix d’acquisition également. L’année 2008 a amorcé la phase baissière. Les volumes ont chuté et le coût des opérations est en moyenne un peu plus faible. Les coûts des acquisitions dans le collectif commencent à décroitre réduisant légèrement le rapport entre revenu et prix d’accession. Avec près de 6 années de revenus  pour accéder à la propriété dans l’Hérault même avec un prêt à taux zéro, l’effort financier des ménages primo accédants reste élevé compte tenu du niveau moyen des rémunérations dans la région. 

Consulter nos études sur l'accession sociale à la propriété en 2008 :

• L'essentiel, à travers la note de conjoncture 2008
• En détail, grâce à l'étude complète 2008
• Par territoires, au travers des fiches de synthèse par intercommunalité, ci-dessous :

CA de Montpellier

CA de Béziers

CA Hérault Méditerranée

CA Bassin de Thau

CC Pays de Lunel

le Pays du Haut Languedoc

le pays du coeur d'Hérault