QUESTION – REPONSE – 12/2009

LOCATIF

En cas de mutation du logement en cours de bail, qui doit restituer le dépôt de garantie ?

Dans le cadre d’une location d’un logement vide à usage d’habitation principale, le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie à son locataire dans un délai de deux mois à compter de la remise des clés, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues par le locataire (1). Toutefois, lors de la vente du bien ou de sa transmission en cours de bail, à qui incombe la restitution du dépôt de garantie, à l’ancien ou au nouveau propriétaire ? La jurisprudence de la Cour de cassation s’était prononcée dans le sens d’une solution inappropriée en pratique en laissant l’ancien propriétaire débiteur de cette obligation. La Loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009 en modifiant l’article 22 de la loi n°89-462 du 06/07/1989, est venue apporter un coup d’arrêt à cette jurisprudence et  proposer une solution plus pratique.

Les solutions dégagées par la jurisprudence sur le principe de l’effet relatif des contrats

La jurisprudence prévoyait que le bailleur primitif restait le débiteur de la restitution du dépôt de garantie. En vertu du principe de l’effet relatif des conventions, quelques soient les clauses prévues entre l’acquéreur et le vendeur ces dernières n’étaient pas opposables au locataire (2). De plus ce type de clause constituant une cession de dette, elle nécessite l’accord du créancier. Or, le locataire n’étant pas partie à l’acte cette cession de dette serait nulle.

Un coup d’arrêt à la jurisprudence antérieure et une solution plus pratique apportée par l’article 103 de la Loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009 

Désormais, l’article 103 de la Loi n°2009-03 du 25 mars précise qu’en cas de mutation du logement à titre gratuit ou onéreux, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur, toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation. Passé le délai de deux mois après la remise des clés, le locataire devra donc s’adresser au nouveau bailleur pour la restitution du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux. L’acquéreur quant à lui pourra se retourner contre le vendeur pour lui en demander le remboursement dans l’hypothèse où il a été convenu que le dépôt de garantie restait entre ses mains. Dans la pratique, il conviendra tout de même de prévoir dans l’acte la transmission du dépôt de garantie à l’acquéreur.

Rappel : lorsque la location est gérée par l’intermédiaire d’une agence immobilière, le débiteur de la restitution du dépôt de garantie reste le bailleur. En cas de litige, l’assignation doit être délivrée contre le bailleur et non pas contre son mandataire (3). 

1 Article 22 de la Loi n° 89-462 du 06/07/1989 en vigueur : « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

      Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

      Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire.

      Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

      A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.

      En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. »

2 Arrêt Cour de cassation troisième chambre civile 10/03/1998 n° de pourvoi : 96-15176.

3 Arrêt cour de cassation troisième chambre civile 16/05/2000 n° de pourvoi : 98-21005.