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Signaler un problèmeComment prévenir les impayés de loyers ?
Certaines précautions lors de la signature du bail limiteront les risques d’impayés.
Si toutefois votre locataire, de bonne foi, ne peut plus payer son loyer, sachez que des dispositifs existent pour l’aider à régler sa dette.
Précautions à prendre au moment de la signature du bail
Vérifiez que les ressources de votre locataire lui permettent de supporter le loyer et les charges en lui demandant ses dernières fiches de paie et son dernier avis d’imposition, ou à défaut sa dernière déclaration fiscale. Informez-le du niveau prévisionnel des charges qui lui incombera et ne sous-évaluez pas le montant des provisions : vous éviterez ainsi des déconvenues lors de leur régularisation.
Vous avez intérêt à vous assurer contre les impayés de loyers :
- soit en demandant la Garantie universelle des risques locatifs, dite GRL, auprès d’un assureur qui a adhéré au dispositif mis en place par l’Etat et Action logement (cf. encadré) ;
- soit en vous adressant à l’assureur de votre choix (selon les conditions qu’il vous proposera), ou, le cas échéant, à l’administrateur de biens qui gère votre logement.
Comparez les coûts des assurances et modalités de prise en charge qui vous sont proposés.
La prime d’assurances impayés de loyers est déductible de votre revenu foncier (sauf si vous avez opté pour le régime du micro-foncier). Si le logement est conventionné et a fait l’objet d’une GRL, le bailleur bénéficie, sous certaines conditions, d’un crédit d’impôt au titre de la prime d’assurance. Ces deux avantages ne se cumulent pas.
La Garantie des risques locatifs (GRL) peut être souscrite pour un nouveau locataire ou un locataire en place depuis au moins 6 mois et à jour du paiement de ses loyers et charges.
Elle prend en charge, dans la limite d’un plafond différent suivant la nature du sinistre :
- les impayés de loyers et charges pendant toute la durée du bail, dans la limite de 70 000 € y compris les frais de procédure,
- les dégradations locatives éventuelles constatées au départ du locataire et dont ce dernier serait responsable, dans la limite de 7 700 €.
En cas d’impayés, vous devez vous adresser rapidement à l’assureur qui vous indemnisera directement. Le traitement de la dette auprès du locataire est géré par l’APAGL, l’Association pour l’accès aux garanties locatives.
La GRL est accordée au bailleur sous réserve que le montant du loyer ne dépasse pas 2 000 € par mois charges comprises et qu’il représente au maximum 50 % des ressources du locataire.
En contrepartie, le bailleur paie une prime d’assurance dont le montant est fixé par l’assureur.
Les conditions d’obtention de la GRL et les plafonds de la garantie (ci-dessus, en vigueur au 1.10.10) peuvent évoluer.
Dans certains cas, une garantie de paiement du loyer et des charges peut vous être accordée par le FSL : vous pouvez le saisir directement ou par l’intermédiaire d’un travailleur social. Renseignez-vous auprès de l’ADIL pour connaître les conditions d’accès au FSL dans le département où se situe le logement.
Vous pouvez lui demander la caution d’un tiers (un parent généralement) qui se substituera à lui en cas de difficulté. Attention ! sauf en cas de location à un étudiant ou à un apprenti, la caution d’un tiers ne peut plus être exigée si le bailleur personne physique (ou SCI familiale) a souscrit une assurance contre les impayés de loyer (loi du 25.3.09 et du 24.11.09).
La personne qui se porte caution s’engage au moment de la signature du bail. Il s’agit d’un engagement important, c’est pourquoi la rédaction de l’acte de cautionnement est strictement réglementée (pour en savoir plus, téléchargez notre dépliant "Se porter caution d’un locataire" - pdf/71 Ko).
Votre locataire a besoin d’une aide financière pour verser le dépôt de garantie que vous êtes en droit de lui demander à l’entrée dans les lieux : il peut solliciter soit le FSL, fonds de solidarité logement, directement ou par l’intermédiaire d’un travailleur social, soit dans certains cas particuliers, un organisme CIL (Action logement).
C’est au locataire d’en faire la demande, avant l’entrée dans les lieux, à l’organisme CIL auquel son entreprise verse sa participation, si elle y est assujettie, ou auprès de l’organisme CIL le plus proche de son domicile (jeunes de moins de 30 ans sous certaines conditions, notamment).
Si votre locataire a droit à une aide au logement (allocation logement ou aide personnalisée au logement), vous devez compléter la demande de la caisse dont il relève - la CAF, caisse d’allocations familiales ou la CMSA, caisse de mutualité sociale agricole. Vous pouvez demander à la caisse concernée qu’elle vous soit versée directement selon le principe du tiers payant ; en contrepartie, vous la déduirez du montant du loyer ; le logement doit être décent (pour en savoir plus, téléchargez notre dépliant "Droits et obligations" - pdf/102 Ko).
