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Renforcement de l'information des acquéreurs de lots de copropriété

(A jour au 06/02/2015)

Modification de l’article L 721-2 du code de la construction et de l’habitation suite à la loi n°2014-1545 du 20 décembre 2014 relative à la simplification de la vie des entreprises et portant diverses dispositions de simplification et de clarification du droit et des procédures administratives

Acquérir un lot de copropriété, c’est supporter le poids financier de son acquisition mais également celui du paiement des charges. Souvent oubliées dans le calcul, ces dernières peuvent mettre en difficultés financières le nouveau propriétaire et indirectement le syndicat tout entier.
Pour éviter cet écueil, la loi ALUR (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, n°2014-366 du 24/03/2014) a prévu de renforcer les informations transmises au candidat acquéreur, le plus en amont possible et ce à toutes les étapes du processus d’acquisition (annonces, signature de la promesse ou de l’acte de vente).

I - LES ANNONCES IMMOBILIERES :

Ø      Contenu de l’annonce :

Désormais, [1]les annonces, quelque soit l’affectation des lots et des  copropriétés (habitation, commerces, bureaux) et quelque soit l’auteur de l’annonce (professionnel ou particulier) doivent mentionner :

-         Le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété

-         Le nombre de lots

-         Le montant moyen annuel des charges au titre des dépenses courantes (budget prévisionnel)

-       Si le syndicat est placé sous administration provisoire ou fait l’objet d’un plan de sauvegarde (copropriété en difficulté)  

II - ANNEXES OBLIGATOIRES A LA PROMESSE DE VENTE OU A DEFAUT A L’ACTE DE VENTE :

La loi ALUR est venue renforcer la protection de l’acquéreur et les informations qui lui sont dues lors d’un achat. Cette exigence est cantonnée uniquement aux lots inclus dans des immeubles à usage partiel ou total d’habitation.

Ø      Liste des documents à annexer :

En plus du diagnostic technique[2] (qui comprend notamment les diagnostics plomb, amiante, termite, installation intérieure de gaz, performance énergétique, installation électrique), devront être annexés à la promesse ou à la vente les documents suivants[3]:

·         les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :

• la fiche synthétique de la copropriété obligatoire à partir du :

-        31 décembre 2016 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots

-        31 décembre 2017 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots

-        31 décembre 2018 pour les autres syndicats de copropriétaires

• le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés à la conservation des hypothèques.

• les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années, si le vendeur en dispose

 ·         les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire :

• le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;

• les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur ;

• l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs qui donne une indication sur l’état de santé de la copropriété et son degré de difficulté.

Remarque : ces deux derniers éléments ne sont pas requis lorsque la copropriété est composée de moins de 10 lots et dispose d’un budget prévisionnel moyen de moins de 15 000 € sur trois exercices

• quand le syndicat dispose d’un fonds de travaux, la part du fonds rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation versée par le vendeur au titre de son lot ;

·         Le carnet d’entretien de l’immeuble

·      Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot au titre de la loi Carrez[1].
La loi du 20 décembre 2014 est donc venue simplifier les dispositions de la ALUR relative aux documents à fournir lors de la vente portant sur un lot de copropriété. Elle supprime en effet l’obligation de mentionner dans toute promesse ou acte de vente portant sur un lot de copropriété sa surface habitable.

Cet ajout à l’article 46 de la loi de 1965, permet aux acquéreurs qui destinent le logement à la location, de connaître la surface habitable[5], qui doit désormais figurer dans le contrat de bail type[6].

Cette nouvelle obligation s’applique aux promesses et ventes conclues au plus tôt 3 mois après la promulgation de la loi, soit depuis le  24 juin 2014.

·         une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété dont le contenu doit être fixé par arrêté ministériel ;

 ·         le cas échéant, le diagnostic technique global (DTG)[7] et le plan pluriannuel de travaux[8] .

S’ils ne sont pas annexés à la promesse ou à la vente, le notaire ou le vendeur peut insérer une mention par laquelle l’acquéreur reconnait avoir reçu le règlement de copropriété, l’EDD et le carnet d’entretien[9].

Ø     Sanction : Report du délai de rétractation :

Pour que l’acquéreur puisse exercer son droit de rétractation en pleine connaissance de cause, le délai de 7 jours dont il dispose pour en user, ne commence à courir qu’au lendemain du jour où tous les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble, à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire et l’attestation de superficie et de surface habitable lui ont été communiqués[10].

Cette communication est effectuée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. Elle peut également, sous certaines conditions, résulter d’une remise en main propre[11] ainsi que le permet l’article L. 271-1 du CCH.

[1]Article L 721-1 du CCH (code de la construction et de l’habitation)

[2] Article L. 271-4 du CCH

[3] Article L. 721-2 du CCH:

[4]L. n°65-557, 10 juill. 1965, art. 46, mod. par L. ALUR, art. 54, II

[5] Art.R. 111-2 du CCH

[6]Nouvel article 3 de la loi du 6 juillet 1989 tel qu’il a été modifié par la loi ALUR. 

[7] Article L. 731-1 du CCH

[8] Article L. 731-2 du CCH

[9] Article L. 721-2 du CCH

[10] Article L. 721-3 du CCH

[11] Article L. 271-1 du CCH.

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