Péril/ Effondrement d'un immeuble/ Intervention du maire et régime de protection des occupants
(A jour au 24 mars 2015)
Suite à l’effondrement partiel ou total d’un immeuble qui menaçait ruine et face à un risque pour la sécurité des occupants et des tiers, quelle procédure doit mettre en œuvre le maire pour assurer la sécurité publique ? Est-ce que les occupants de l’immeuble vont bénéficier d’un régime de protection ?
Le maire en tant qu’autorité de police doit veiller notamment à la sécurité publique et prescrire toutes les mesures nécessaires pour garantir l’intégrité physique des personnes face notamment au risque de chutes d’éléments bâtis ou de matériaux ou encore aux défauts de protection du bâtiment en cause.
Pour ce faire, le maire dispose de pouvoirs de police générale en application du code général des collectivités territoriales ou de police spéciale de l’habitat en application du code de la construction et de l’habitation s’agissant du péril.
Le choix de la police mise en œuvre et des mesures prescrites par le maire doit tenir compte de l’urgence liée à la dangerosité de la situation. L’existence d’un régime de protection des occupants de l’immeuble va dépendre de la procédure mise en œuvre :
• La procédure d’urgence
En cas d’urgence et de danger imminent ne laissant pas le temps d’engager une procédure, même urgente telle que celle du péril imminent, le maire agissant sur le fondement de l’article L 2212-2 du code général des collectivités territoriales prend un arrêté d’urgence et ordonne l’évacuation de l’immeuble s’il n’existe pas de solution moins contraignante.
Au regard de l’urgence et de la gravité de la situation, le maire agit alors en application de ses pouvoirs généraux de police municipale, indépendamment des dispositions du code de la construction et de l’habitation.
Dans le cadre d’une telle procédure, les occupants ne bénéficient d’aucune protection particulière. En effet, à la différence des arrêtés pris en matière de péril, les arrêtés fondés sur le pouvoir de police générale du maire ne sont pas accompagnés d’un régime de protection des occupants. Les articles L 521-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et notamment l’obligation d’hébergement ou de relogement qui incombe au propriétaire, ne sont pas ici applicables.
Face à la situation difficile dans laquelle se trouvent les occupants, la commune peut être amenée à leur proposer un hébergement temporaire, dont le coût est en principe à leur charge. Néanmoins, pour des raisons humanitaires, il pourra être temporairement pris en charge par la commune selon les modalités qu’elle aura définies.
• La procédure de péril ordinaire et/ou procédure de péril imminent
Parallèlement ou en complément à cette procédure d’urgence, le maire use de ses pouvoirs de police spéciale en mettant en œuvre la procédure de péril ordinaire, précédée le cas échéant de la procédure de péril imminent. Ces mesures prises sur le fondement des articles L 511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation (arrêté de péril imminent ou arrêté de péril ordinaire) permettront aux occupants de bénéficier du régime de protection.
Dès lors, en cas d’interdiction définitive d’habiter ou en cas d’évacuation à caractère définitif, le relogement des occupants est à la charge du propriétaire, lequel devra en outre verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer destinée à couvrir les frais de réinstallation (art. L 521-3-1 CCH).
Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations même lorsque le bail arrive à expiration entre la date de la notification de l’arrêté portant interdiction définitive d’habiter et la date d’effet de cette interdiction (cf dernier alinéa du paragraphe II de l’article L 521-3-1 du CCH).
En outre, dans l’hypothèse où les occupants auraient quitté le logement sans attendre la notification de l’arrêté de péril, l’indemnité équivalente aux trois mois du nouveau loyer reste due.