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Aides locales- Une collectivité peut-elle garantir des loyers?

( A jour au 14/02/2014)

Depuis les lois de décentralisation, les régions, les départements, les communes et leurs groupements ont une compétence reconnue par le législateur pour intervenir en faveur du développement économique. Elles peuvent également agir dans le secteur du logement.

Un cadre législatif strictement défini, interdisant toute aide non expressément autorisée

Aussi, pour mettre en œuvre leurs actions, les collectivités territoriales doivent placer leur intervention sous un régime légal ou réglementaire. Il est de jurisprudence constante qu’une aide non prévue par la loi est illégale (en ce sens, CE, 06/06/1986, n°58463, Dpt Côte d’Or, Rec. CE 1986,  p156).

Au cas présent, il apparaît que la possibilité pour une collectivité territoriale de se porter caution pour le paiement de loyers n’entre ni dans le cadre des garanties prévues par le code de la construction et de l’habitation ni dans celui des garanties autorisées par les lois de décentralisation.

En effet, en application des articles L 312-3 et R 312-8 à R 312-10 du code de la construction et de l’habitation, les départements, les communes et leurs groupements peuvent soit garantir les emprunts contractés par des sociétés ou organismes ayant pour objet la construction d’immeubles à usage principal d’habitation, soit exceptionnellement leur allouer des avances.

En outre, selon les dispositions du code général des collectivités territoriales (art. L 2252-1 à L 2252-4 pour les communes, art. L 3231-4 et L 3231-5 pour les départements et art. L 4253-1 et L 4253-2 pour les régions), une collectivité locale ne peut accorder à une personne de droit privé qu’une garantie d’emprunt ou son cautionnement et uniquement dans les conditions définies par les textes suscités.

Il résulte donc de ces dispositions que les collectivités territoriales ne peuvent garantir que les seuls emprunts comme l’a jugé le Conseil d’Etat dans une affaire où une commune s’était portée caution pour les dettes contractées par une société d’économie mixte vis-à-vis d’une banque dans le cadre d’une ligne d’ouverture de crédit.

Plus précisément, le Conseil d’Etat s’est prononcé en ces termes : « considérant qu’il résulte de ces dispositions que la faculté ouverte aux communes d’accorder leur garantie ou leur cautionnement à des personnes de droit privé ne concerne que les seuls emprunts auxquels sont applicables les ratios précités, à l’exclusion de toute autre opération de crédit » (CE, 28/04/2006, n°268456, Sté BNP Paribas c/ Cne Grand-Couronne – cf également CE, 02/03/2007, n°283439, Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord de France c/ Cne de Conde sur Escaut, CE, 16/01/1995, n°141148, Ville de Saint-Denis).

Illégalité de toute garantie ou cautionnement qui ne porte pas sur un emprunt

Dès lors, toutes formules de crédit, de financements flexibles ou de facilités de caisses qui, par nature, ne donnent lieu à aucun tableau d’amortissement comportant des annuités de remboursement et rendant de ce fait impossible l’application des ratios tels que définis par les dispositions du code général des collectivités territoriales, sont illégales.

Pour ces mêmes raisons, sont exclues les garanties de loyers commerciaux en cas de non location comme l’a relevé le Tribunal administratif de Nantes dans une affaire où une commune s’était engagée à verser à une société anonyme d’HLM 30% du montant des loyers des logements non occupés à compter du premier jour du quatrième mois de vacance (TA Nantes, 2710/1994, Rec. CE 1994, tables, p 804).

Il est de même pour des loyers de crédit-bail (TA Bordeaux, 22/10/1992, n°900-1925, Préfet Lot-et-Garonne c/ Cne Boé cité au Juris-Classeur Collectivités Territoriales – Fasc. 728) ou encore de dettes fiscales (CE, 30/10/1998, n°156367, Ville de Cannes) ou de simples pertes financières (CE, 06/11/1995, Cne Villenave-d’Ornon c/ Pujol).

Une exception légale : le cautionnement des loyers par le fonds de solidarité pour le logement ( FSL)

En effet, en vertu de l’article 6 de la n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement,  le Fonds de Solidarité pour le Logement, créé dans chaque département et dont la gestion leur a été confiée depuis le 1er janvier 2005, accorde dans les conditions définies par son règlement intérieur, des aides financières sous forme de cautionnements, prêts ou avances remboursables, garanties ou subventions à des personnes qui éprouvent des difficultés particulières, en raison notamment de l’inadaptation de leurs ressources ou de leurs conditions d’existence, à accéder à un logement décent ou à s’y maintenir.

Ainsi, le règlement intérieur du fonds de solidarité pour le logement définit la nature et les conditions d’octroi des aides. A ce titre et selon les orientations propres à chaque département, une garantie pour le paiement des loyers peut être prévue.
A titre d’exemple s’agissant du département de l’Hérault, le Fonds de solidarité pour le logement peut se porter garant pour le paiement des loyers :
-   pour les associations conventionnées par le Département pour accompagner les publics dans un parcours résidentiel jusqu’au logement autonome,
-   pour l’accès à un logement en mandat de gestion par l’AIVS Hérault (sauf dans le cadre de l’intermédiation locative).

 

En conclusion et hormis le cautionnement du fonds de solidarité pour le logement, une collectivité territoriale ne peut se porter caution du paiement des loyers :

Il ressort en effet de l’examen de la jurisprudence, qu’une garantie de loyers, non expressément prévue par une disposition légale ou réglementaire, ne fait pas partie des aides pouvant être accordées par une collectivité territoriale.
Reste au bailleur qui souhaiterait se prémunir du risque d’impayés de loyers à souscrire un contrat d’assurance pour loyers impayés.


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