Vous êtes propriétaire
Les précautions à prendre au moment de la signature du bail
S'assurer de la solvabilité du locataire
Vérifiez que les ressources de votre locataire lui permettent de supporter le loyer et les charges en lui demandant ses dernières fiches de paie et son dernier avis d’imposition, ou à défaut sa dernière déclaration fiscale. Informez-le du niveau prévisionnel des charges qui lui incombera et ne sous-évaluez pas le montant des provisions. Vous éviterez ainsi des déconvenues lors de leur régularisation. Attention, certaines pièces ne peuvent pas être demandées au candidat locataire dans le cadre d'une location d'un logement vide à usage principale. Consultez ici les pièces pouvant être demandées au candidat locataire
Prendre des garanties en cas d'impayés (assurance ou cautionnement)
Vous pouvez souscrire à une assurance loyer impayé, soit en vous adressant à l’assureur de votre choix (selon les conditions qu’il vous proposera), ou le cas échéant, à l’administrateur de biens qui gère votre logement. La prime d’assurances impayés de loyers est déductible de votre revenu foncier (sauf si vous avez opté pour le régime du micro-foncier). Si le logement est conventionné et a fait l’objet d’une GRL, le bailleur bénéficie, sous certaines conditions, d’un crédit d’impôt au titre de la prime d’assurance. Ces deux avantages ne se cumulent pas.
Vous pouvez demander un cautionnement :
La caution d’un tiers (un parent généralement) qui se substituera au locataire en cas de difficulté.La personne qui se porte caution s’engage au moment de la signature du bail. L'acte de cautionnement est strictement réglementé, un certain formalisme doit être respecté sous peine de nullité de l'acte (voir à ce sujet la note sur le formalisme du cautionnement).
Attention ! Sauf en cas de location à un étudiant ou à un apprenti, la caution d’un tiers ne peut plus être exigée si le bailleur personne physique (ou SCI familiale) a souscrit une assurance contre les impayés de loyer (loi du 25.3.09 et du 24.11.09).
Votre locataire ne paie plus son loyer, quelles démarches entreprendre
Engager une procédure amiable
Sans attendre que la situation s'aggrave, tentez une médiation : prenez contact avec votre locataire afin de rechercher ensemble une solution. Proposez un plan d'apurement, c'est-à-dire un accord amiable, écrit, qui prévoit un étalement du remboursement de sa dette sur quelques mois. Le respect de ce plan permet au locataire de conserver son droit à une aide au logement. Téléchargez ici un modèle de lettre de relance.
Si votre locataire perçoit des prestations logement, informez la CAF ou la MSA de sa situation. Celle-ci par le biais de la commission départementale de coordination de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prendra en charge le traitement de l'impayé.
Si une personne ou un organisme s'est porté caution, envoyez également une lettre recommandée à la caution afin de solliciter son paiement. Télécharger ici un modèle de lettre pour solliciter la caution.
Si vous avez souscrit une assurance loyers impayés, vous devez faire une déclaration de sinistre auprès de votre compagnie d'assurance.
La procédure judiciaire
Si vos tentatives de médiation n'aboutissent pas, vous pouvez engager une procédure de résiliation judiciaire du bail. Téléchargez ici les principales étapes d'une procédure de résiliation d'un bail d'habitation