Loi Alur – Habitat indigne et non décent – Des textes réglementaires sont parus
Un contrôle de l’utilisation des locaux d’habitation presque opérationnel :
• L’autorisation préalable aux divisions accompagnées de travaux
• L’autorisation préalable de mise en location d’un logement
• La déclaration de mise en location d’un logement
Dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne et non-décent et afin de mieux contrôler les mises en location, la loi Alur du 24 mars 2014 laisse l’initiative à l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, au conseil municipal la faculté d’instituer :
Un contrôle des divisions d’immeubles en vue de créer des logements
Dans les zones présentant une proportion importante d’habitat dégradé ou dans lesquelles l’habitat dégradé est susceptible de se développer, une « autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant » peut être exigée (cf articles L 111-6-1-1 et L 111-6-1-3 du Code de la construction et de l’habitation). Ce régime d’autorisation nécessitait pour son entrée en vigueur l’intervention d’un arrêté fixant les modalités de la procédure de demande. Ce texte est paru au Journal officiel du 15 décembre 2016. Il donne des précisions sur les personnes susceptibles de déposer une demande d’autorisation et dresse la liste des éléments que doit contenir la demande d’autorisation (cf Arrêté du 8 décembre 2016 relatif aux modalités de constitution du dossier de demande d'autorisation de travaux conduisant à la création de locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant).
Un contrôle des mises en location des locaux d’habitation
Dans des zones délimitées au regard de l’objectif de lutte contre l’habitat indigne et en cohérence avec le programme local de l’habitat en vigueur et le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées un contrôle des mises en location peut être mis en place.
Ce contrôle pourra prendre la forme :
o d’une autorisation préalable de mise en location d’un logement dans les territoires présentant une proportion importante d’habitat dégradé qui obligera le propriétaire à obtenir une autorisation avant la conclusion du contrat de location (cf articles L 635-1 à L 635-11 du Code de la construction et de l’habitation).
o d’une déclaration de mise en location d’un logement dans les autres parties du territoire qui obligera le propriétaire bailleur à déclarer la mise en location dans les 15 jours suivant la conclusion du contrat de location (articles L 634-1 à L 634-5 du Code de la construction et de l’habitation).
La date d’entrée en vigueur du dispositif de contrôle devra être déterminée par la délibération l’établissant et ne pourra être fixée qu’à une date postérieure de 6 mois à celle de la publication de la délibération.
Les modalités d'application de ces régimes d'autorisation préalable et de déclaration de mise en location sont précisées parle décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d'autorisation préalable de mise en location, publié au Journal officiel du 21 décembre 2016.
Ce texte définit le champ d’application de chacun de ces régimes, le contenu des demandes d’autorisation et de déclaration et leurs modalités d’instruction. Ainsi, ces dispositifs concernent les logements mis en location ou faisant l’objet d’une nouvelle location et qui sont soumis à la loi du 6 juillet 1989 (location vide ou meublée à usage d’habitation principale).
La demande d’autorisation ou la déclaration de mise en location devront être établies conformément à un formulaire dont le modèle sera fixé par arrêté du ministre chargé du logement (en attente de parution).
Conséquence de l’absence d’autorisation ou de déclaration
Le défaut d’autorisation de divisions accompagnées de travaux ou celui de la mise en location d’un logement sans respecter l’obligation de déclaration ou l’autorisation préalable exposeront le bailleur au paiement d’une amende civile variant de 5 000 € à 25 000€ selon les situations et dont le produit sera intégralement versé à l’Anah.
Lien Communiqué de presse : la mise en place d’un « permis de louer » va permettre aux collectivités de s’assurer de la qualité des logements mis en location.