Mesurer la performance économique d’un investissement immobilier. Taux de rendement brut, net, de rentabilité interne, à quel taux se fier ?
Des taux historiquement bas, un contexte économique fluctuant, l’immobilier est souvent présenté comme une valeur refuge. Toutefois, comment mesurer la performance économique d’un investissement immobilier?
Différents indicateurs sont souvent usités avec des résultats présentant de fortes disparités. De rendement brut, net ou de rentabilité interne, que représentent ces taux ?, lequel est le plus représentatif de la performance économique d’un investissement immobilier ?
Tour d’horizon de ces divers indicateurs à travers un exemple d’investissement immobilier….
Mr et Mme Duprêt souhaitent acheter un appartement neuf de 2 pièces à Agde d’une valeur de 140 000€. Après quelques recherches, ils pourront fixer le loyer à 500€ hors charges.
Le taux de rendement brut, un indicateur souvent utilisé mais une évaluation très approximative
Le calcul du rendement brut d’un investissement immobilier consiste au jour de son acquisition, à calculer le rapport entre les revenus locatifs annuels et le prix de revient de l’immeuble (prix d’achat+ frais d’agence+ frais de notaire + frais bancaires+ travaux éventuels).
Quel est le taux de rendement brut pour cet investissement à Agde ?
Loyer mensuel = 500 x12 = 6000€
Prix de revient = 146 190 € (prix d’achat :140 000€+ frais d’agences : 0€+ frais de notaire : 4 190€+ frais bancaire : 2000€+ travaux : 0€)
Pour M. et Mme Duprêt le taux de rendement brut de leur opération s’élève à 4.1% !
Un taux certes attractif mais qui ne représente pas la réalité économique de l’investissement immobilier. Celui-ci n’intègre pas des éléments prépondérants qui vont engendrer des charges supplémentaires grevant fortement le taux de rendement.
Le taux de rendement net avant impôt, un indicateur sur la faisabilité d’une opération
Le taux de rendement net avant impôt vise à mesurer la performance économique d’un investissement immobilier en y intégrant l’ensemble des frais inhérents à la location.
Ce taux de rendement net apparaît comme un instrument de mesure plus réaliste. Il permet d’intégrer au titre des charges les Taxes foncière et taxes locales, les assurances, les mensualités du prêt, les charges de copropriété, les frais de gestion, l’entretien, les périodes de vacances locatives….etc.
Que devient le taux de rendement net avant impôt pour M. et Mme Duprêt ?
Loyer mensuel = 500 x12 = 6000€
Prix de revient = 146 190 € (prix d’achat :140 000€+ frais d’agences : 0€+ frais de notaire : 4 190€+ frais bancaire : 2000€+ travaux : 0€)
Frais de location = 1160€ (Taxes foncière :0 € (exonération pendant 2 ans) Charges de copropriété : 450€+Frais de gestion : 8% =480€+Entretien : 50€+ Vacances locatives : 3%= 180€)
Le taux de rendement net avant impôt s’élève ici à 3.3% !
Si ce taux permet dans une certaine mesure de déterminer la faisabilité du projet, ce dernier n’appréhende pas des éléments personnels à chaque investisseur.
En effet, la situation fiscale, les conditions du prêt, la durée de l’opération sont autant de critères qui vont influencer la rentabilité d’une opération.
Comme tout actif à long terme, un investissement immobilier est sujet à des flux de trésorerie qui vont peser sur sa performance économique. Ces flux de trésorerie sont mesurés par le taux de rentabilité interne.
Le taux de rentabilité interne, un indicateur sur le long terme et personnalisé
Le taux de rendement interne vise à mesurer la performance économique d’un actif immobilier sur le long terme en prenant en compte le prix d’achat et de revente du bien sur la durée de l’opération, en y intégrant divers flux de trésorerie tels que les loyers encaissés mais également les charges liées à la détention du bien.
Ce taux présente ainsi l’avantage d’offrir une vision de la rentabilité d’une opération sur le long terme en y intégrant des éléments propres à l’investisseur (situation fiscale, condition du prêt.. .) et au logement (frais inhérents à la location, travaux, état du marché locatif, revalorisation du bien…). Cet indicateur va alors servir de fonction d’arbitrage entre différents projets immobiliers ou placement financier.
Parce qu’il vise à évaluer la performance économique sur la durée de détention du bien, le calcul du taux de rentabilité interne nécessite de réaliser des hypothèses quant à l’évolution des loyers, le prix de revente du bien et de la vacance locative sur la durée de l’opération.
Quelques éléments de compréhension de cette formule.
Van= valeur actuelle nette
• Flux i montant du flux de trésorerie de la période i
• N le nombre période
• I0 investissement initial de l’opération (apport personnel)
• TRI le taux de rentabilité interne (valeur recherchée)
Quel est le taux de rentabilité interne pour l’investissement de M et Mme Duprêt ?
Loyer mensuel = 500 x12 = 6000€
Prix de revient = 146 190 € (prix d’achat :140 000€+ frais d’agences : 0€+ frais de notaire : 4 190€+ frais bancaire : 2000€+ travaux : 0€)
Frais de location = 1160€ (Taxes foncière :0 € (exonération pendant 2 ans) Charges de copropriété : 450€+Frais de gestion : 8% =480€+Entretien : 50€+ Vacances locatives : 3%= 180€)
Emprunt sur 20 ans= 656€/mois Durée de l’opération : 22 ans
Croissante des loyers et des charges : 1%/an
Revente du bien dans 22 ans : 170 000€
Au regard de ces éléments, le taux de rentabilité interne s’élève à 2.2%.
Des différences notables entre taux de rendement brut, de rendement net avant impôt et de rentabilité interne.
Mr et Mme X souhaitent acheter un appartement neuf à Agde d’une valeur de 140 000€. Après quelques recherches, ils pourront fixer le loyer à 500€ hors charges.
Quelle performance économique réelle peuvent-ils espérer de leur investissement?
