En cas de mutation du logement en cours de bail, qui doit restituer le dépôt de garantie ?

(A jour au 01/10/2015)

Dans le cadre d’une location d’un logement vide ou meublé à usage d’habitation principale, en application de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie à son locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
Le délai de restitution est ramené à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Lors de la vente du bien ou de sa transmission en cours de bail, le dernier alinéa de l’article 22 précise que la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur, toute convention contraire n’ayant d’effet qu’entre les parties à la mutation.

Autrement dit la restitution incombe à l’acquéreur, nouveau propriétaire de l’immeuble :
•    que la mutation s’opère à titre gratuit (donation, leg) ou à titre onéreux (vente),
•    et quel que soit l’accord qui interviendrait entre le vendeur et l’acquéreur à l’acte de vente.

En effet, si ancien et nouveau bailleurs conviennent dans l’acte de vente que le dépôt de garantie reste entre les mains du vendeur, une telle convention ne sera pas opposable au locataire, qui pourra exiger du nouveau bailleur la restitution du dépôt de garantie. L’acquéreur quant à lui pourra se retourner contre le vendeur pour lui en demander le remboursement dans l’hypothèse où il a été convenu que le dépôt de garantie restait entre ses mains. Dans la pratique, il conviendra tout de même de prévoir dans l’acte la transmission du dépôt de garantie à l’acquéreur.

Attention, le délai pour agir en restitution du dépôt de garantie est de trois ans en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Bon à savoir :
Lorsque la location est gérée par l’intermédiaire d’une agence immobilière, le débiteur de la restitution du dépôt de garantie reste le bailleur. En cas de litige, l’assignation doit être délivrée contre le bailleur et non pas contre son mandataire.