Responsabilité de l’agent immobilier et vérification de la solvabilité du locataire (CA Bordeaux, 6 sept. 2012)

L'agent immobilier gestionnaire commet une faute quand il ne vérifie pas correctement la solvabilité des candidats à la location. Sa responsabilité sera recherchée si ceux-ci, après la signature du bail, s'avèrent mauvais payeurs.
En plus des bulletins de salaire, le mandataire chargé de la location du bien doit vérifier les antécédents du preneur en lui demandant la production de ses dernières quittances de loyer.
La cour d'appel de Bordeaux a estimé que la seule production des bulletins de salaire n'était pas suffisant pour s'assurer de la capacité des candidats preneurs à exécuter leurs obligations.Elle reproche à deux agents immobiliers, dans deux arrêts distincts, de ne pas avoir vérifié les antécédents du locataire en matière de bail en sollicitant la production des quittances de loyer.
Les juges bordelais ont considéré qu'au vu du peu d'éléments dont il disposait, le mandataire aurait dû conseiller la souscription d'une garantie telle que, par exemple, un cautionnement. Par ailleurs, l'agent immobilier n'avait agi que très tardivement auprès de la caisse d'allocation familiale pour obtenir le versement direct de l'APL.

Ces arrêts s'inscrivent dans la lignée de la jurisprudence de la Cour de cassation reconnaissant la responsabilité du mandataire dans l'inexécution d'une obligation de moyen. Ainsi, lors d'un arrêt de la Cour de cassation du 19 mars 2009, no 06-20.983, les magistrats avaient estimé que l'agent immobilier, en tant que mandataire, est tenu de s'assurer de la solvabilité du locataire.

Au delà de cette reconnaissance de la responsabilité du professionnel au regard des diligences à accomplir dans la sélection des locataires, ces arrêts soulèvent certaines problématiques. En effet, les candidats locataires dans l'impossibilité de fournir des quittances de loyers risquent de se voir systématiquement refuser une location. Les incidents de paiement d'un précédent parcours résidentiel constitueraient alors un critère rédhibitoire à la location d'un nouveau logement.