Contrat de construction de maison individuelle: recours du garant et calcul des pénalités de retard (Cass. Civ III : 12.9.12)

Cet arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation en date du 12.9.12 aborde deux sujets relatifs au contrat de construction de maison individuelle : les possibilités de recours du garant de livraison en vertu de l’article L 433-1 du code des assurances issu de la loi Lagarde du 01/07/2010 et les modalités de calcul des pénalités de retard.

La garantie de livraison est obligatoire dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec ou sans fourniture de plan. Elle couvre le maître d’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution du contrat.
La garantie de livraison est définie comme une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou une société d’assurance agréée (CCH : L.231-6).
Jusqu'ici, selon une jurisprudence constante, la Cour de cassation privait le garant de livraison du recours en remboursement contre le constructeur, considérant que le garant paie sa propre dette et exécute une obligation qui lui est personnelle (Cass. Civ III : 1.3.06, 27.9.06 et 3.12.08).

Cette jurisprudence à été remise en cause au regard d'un nouvel article du code des assurances L.433-1 issu de la loi Lagarde du 01/07/2010 en vertu duquel : "les entreprises d'assurance habilitées à pratiquer les opérations de caution ayant fourni un cautionnement, un aval ou une garantie, que ces derniers soient d'origine légale, réglementaire ou conventionnelle, disposent de plein droit et dans tous les cas d'un recours contre le client donneur d'ordre de l'engagement, ses coobligés et les personnes qui se sont portées caution et, pour les paiements effectués au titre de leur engagement, de la subrogation dans les droits du créancier prévue au 3° de l'article 1251 du code civil".
La Cour de cassation reconnaît désormais au garant le droit d'exercer ces deux recours : un recours personnel de plein droit contre le débiteur et, pour les paiements effectués au titre de son engagement, d'un recours lui permettant d'être de plein droit subrogé dans les droits du créancier après l'avoir désintéressé.

Par ailleurs, l'arrêt confirme la jurisprudence en matière de pénalités de retard. La garantie de livraison prend en charge notamment les pénalités de retard prévues au contrat dès lors que le retard excède 30 jours (CCH : art. L. 231-6).
La question posée à la cour suprême est de savoir si les pénalités de retard courent jusqu'à la réception de l'immeuble ou à la levée des réserves le cas échéant, ou uniquement jusqu'à la livraison de la construction.
La notion de "livraison" n'est indiquée dans le contrat de construction que de façon marginale. Pourtant, la Cour de cassation confirme sa jurisprudence constante : les pénalités sont à calculer jusqu’à la date de livraison et non jusqu’à la date de réception par le client (effectuées avec ou sans réserve). En effet, les textes ne font référence ni un procès-verbal de réception, ni à la levée des réserves, mais seulement au "retard de livraison".

Consulter l'arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation en date du 12.9.12