Rapports locatifs/ Logement social/ Décès du locataire/ Transfert du bail à une fratrie et condition d'adaptation du logement à la taille de la famille

( A jour au 28/05/2015)

A l’occasion d’un litige où se posait la question du transfert du bail d’un logement HLM à une fratrie, la Cour de cassation apporte une précision sur la notion de ménage et la condition d'adaptation du logement à la taille du ménage (C.Cass, III, 25/03/2015, n°14-11043).

En l’espèce, suite au décès de leur père, locataire d’un logement social, ses trois enfants demandaient le transfert du bail à leurs trois noms. La Cour d’appel de Paris, confirmant le jugement rendu par le Tribunal d’instance de Paris, fait droit à leur demande en relevant que « le logement de quatre pièces était adapté à la taille d’un ménage de trois personnes et que les ressources des demandeurs ne dépassaient pas le plafond fixé pour l’attribution d’un logement HLM ».

Le bailleur HLM se pourvoit en cassation en faisant valoir que les enfants du locataire décédé ne constituent pas un ménage.

La Cour de cassation rejette cet argument et approuve la Cour d’appel d’avoir retenu qu’aucun texte ne faisait obstacle à ce que le bail puisse être transféré à une fratrie et que « le ménage devait être entendu dans son acception de cellule économique et familiale ».

L’argument du bailleur HLM tenant au fait que l’avant dernier alinéa de l’article 14 de la loi de 89 précise que, « en cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence » a été écarté par les juges du fond au motif que la demande formulée par les enfants du locataire décédé était une seule et même demande et non trois demandes distinctes.

Aussi, dès lors que le logement est adapté à la taille du ménage composé de trois personnes et que leurs ressources ne dépassaient pas le plafond fixé pour l’attribution d’un logement HLM, la demande de transfert du bail formé conjointement par les enfants du locataire décédé devait être accueillie.

Rappelons que le transfert du bail HLM aux descendants du locataire décédé intervient lorsque trois conditions cumulatives sont remplies (Cf art. 14 de la loi du 6 juillet 1989 applicable, en vertu de l’art. 40 I et III de cette même loi, aux logements HLM conventionnés ou non conventionnés) :

avoir vécu avec le défunt depuis au moins un an à la date du décès,

remplir les conditions d’attribution du logement (c’est-à-dire satisfaire une condition de séjour régulier sur le territoire français et respecter des plafonds de ressources),

occuper un logement adapté à la composition du ménage.

Ainsi, les descendants qui entendent se prévaloir du transfert du bail HLM doivent respecter des plafonds de ressources et ne pas se trouver en situation de sous-occupation du logement. A cet égard, un logement est considéré comme insuffisamment occupé lorsqu’il comporte un nombre de pièces habitables, non compris les cuisines, supérieur de plus de deux au nombre d’occupants effectifs (cf art. R 641-1 du code de la construction et de l’habitation). Tel est le cas de l’occupation par une personne seule d’un logement de type F4 ou F5 (cf en ce sens, C. Cass, III, 19/09/2012, n°11-20.307 ou CA Versailles, 1ère Ch., 23/11/2010, n°09/07941).

A noter par ailleurs que les conditions d’attribution et d’adaptation du logement à la taille du ménage, qui s’appliquent seulement dans le cadre des logements HLM conventionnés ou non, n’est pas exigée lorsque le transfert du bail a lieu au bénéfice du conjoint, du partenaire de PACS ou du concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, aux ascendants, aux personnes présentant un handicap au sens de l’article 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq (cf. art. 40 I al. 2 et III al. 2 de la loi de 89).

En outre, la loi ALUR du 24 mars 2014 est venue préciser, mais seulement pour les logements HLM non conventionnés, que lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources pour l’attribution d’un logement HLM mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, le bailleur a la faculté de proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire (art. 40 I al. 2 de la loi de 89).

Remarque : cet apport de l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation sur le transfert du bail et la prise en compte d’un ménage en tant qu’entité économique et familiale est tout à fait transposable dans le cadre d’une location à usage d’habitation constituant la résidence principale du locataire et soumise à la loi du 6 juillet 1989.

Consulter l'arrêt C.Cass, III, 25/03/2015, n°14-11043