Le statut de la colocation après la Loi ALUR
La colocation ne bénéficiait auparavant d’aucun statut spécifique, laissant ainsi les colocataires dans des situations parfois délicates notamment lors de la résiliation du bail.
Dans un marché locatif tendu, la colocation s’est développée comme une alternative aux difficultés d’accès au logement. A tel point que désormais cette forme de location n’est plus essentiellement réservée à un public d’étudiants ou de jeunes actifs.
Dans ce contexte, la Loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), entrée en vigueur le 27 mars 2014, est venue préciser le régime juridique de la colocation en fixant des règles applicables aux contrats de colocation conclus à compter du 27 mars 2014.
Qu’est-ce que la colocation ?
La colocation est définie par le nouvel article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 comme "la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur".
• il y a donc colocation dès lors qu'il y a une pluralité de locataires (au minimum deux), peu importe le lien qui unit les colocataires.
• les règles de la colocation s'appliquent à la location vide et à la location meublée.
• il est possible de signer un contrat unique sur lequel figurent tous les colocataires ou de signer un contrat avec chaque colocataire.
A noter que des modèles-types de contrat de colocation seront établis par décret.
Les charges peuvent être forfaitaires ou calculées pour leur montant réel et faire l’objet de provisions (même en location vide)
En colocation, les charges sont payées par le locataire selon l’une des modalités choisies dans le contrat :
• 1) les charges peuvent être payées pour leur montant réel. Dans ce cas, une provision pour charges est payée mensuellement, et une fois par an, le bailleur réalise une régularisation en fonction des charges réelles, ou ;
• 2) les charges peuvent être forfaitaires. Dans ce cas, le locataire paie tous les mois un forfait qui ne fera l'objet d'aucune régularisation annuelle. Le montant du forfait ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport au montant réel des charges récupérables.
La liste des charges récupérables est fixée par le décret n°87-712 du 26 août 1987.
La possibilité de souscrire une assurance habitation pour le compte des colocataires
Le bailleur et les colocataires peuvent convenir, dans le bail, de la souscription par le bailleur d’une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires; les colocataires peuvent provoquer la résiliation de cette assurance pour compte.
La fixation du loyer dans certaines zones
Dans les zones tendues soumises à un encadrement des loyers définies par un décret à paraitre (Pour connaître la liste des communes concernées), le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer normalement applicable au logement.
La solidarité des colocataires et de la caution solidaire
Les colocataires sont tenus par la clause de solidarité : si l'un des colocataires ne paye pas sa part de loyer, le propriétaire pourra exiger le paiement auprès des autres colocataires. En outre, en cas de congé de l'un des colocataires, celui-ci demeure solidaire du paiement du loyer après son départ.
Toutefois, la loi ALUR restreint le délai de la solidarité du colocataire parti et de la caution en cas de congé.
En effet, la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date de congé.
L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail de colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l'engagement de la caution.