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Location vide à usage d'habitation principale / congé du locataire / modalités de délivrance avant et après la Loi ALUR du 24/03/2014

(A jour au 16/06/2014)

L'article 15 de la loi de 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a été modifié par l'article 5, I, 5° de la loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR) du 26 mars 2014.
Si ce texte impose toujours au locataire qui souhaite quitter un logement non meublé à usage d’habitation principale un préavis de trois mois pour permettre au bailleur de disposer d’un délai raisonnable pour rechercher un nouveau locataire et limiter ainsi la vacance du logement, il modifie toutefois les différents cas où il est possible de bénéficier d'une réduction de ce préavis à un mois.

Au préalable, on signalera qu’il n’y a aucune obligation légale de signer un nouveau contrat pour le mettre en conformité avec les dispositions issues de la loi ALUR

Ainsi, les contrats conclus après l’entrée en vigueur de la loi ALUR sont soumis à l’ensemble des dispositions nouvelles (sous réserve des décrets d’application).

Pour les contrats conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi ALUR ou tacitement reconduit après cette date, ils restent soumis au droit antérieur c’est-à-dire à la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi ALUR.
Toutefois, la loi ALUR dans son article 14 prévoit l’application immédiate de certaines dispositions nouvelles, à savoir pour les locations non meublées à usage d’habitation principale les articles 7 (obligations du locataires), 11-1 (vente à la découpe pour les congés postérieurs au 26/03/2014), 17-1 (révision du loyer), 20-1 (non décence), 21 (quittance) et 23 (charges récupérables).

Dès lors deux situations sont à distinguer selon la date de signature du contrat de location d’un logement loué vide à usage d’habitation principale

 

 

Avant la loi ALUR

(Bail d’habitation conclu avant

le 27 mars 2014 ou reconduit tacitement après cette date)

Après la loi ALUR

(Bail d’habitation conclu à compter

du 27 mars 2014)

Congé locataire

Le locataire peut résilier le bail à tout moment sous réserve d’un préavis de trois mois

Préavis

Sous réserve d'un préavis de 3 mois

Toutefois certaines situations ouvrent droit à une réduction du délai de préavis  à un mois :

·         Obtention d’un premier emploi

·         Mutation

·         Perte d’emploi

·         Nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi

·         Locataire âgé de plus de 60 ans de santé fragile

·         Bénéficiaire du RSA

·        Obtention d’un premier emploi

·        Mutation

·        Perte d’emploi

·        Nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi

·        Etat de santé, constaté par un certificat médical, justifiant un changement de domicile (sans condition d’âge)

·        Bénéficiaire du RSA ou de l’allocation adulte handicapé

·        Locataire en zones d’encadrement des loyers (décret à paraître fixant la liste des communes concernées)

·        Locataire attributaire d’un logement social

Modalités de délivrance du congé

Le congé doit être notifié :

·         par lettre recommandée avec accusé de réception

·         ou signifié par acte d'huissier.

 

Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

Le congé doit être notifié :

·         par lettre recommandée avec accusé de réception,

·         ou signifié par acte d’huissier

·         ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

 

Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Justification de la réduction du préavis

Pas d’obligation de justification du motif invoqué (cf. C.Cass, 3ème Ch. Civ, 13/12/2005, n° 04-19585).

Toutefois, le locataire doit être en mesure de le justifier si le bailleur lui en fait la demande (cf. CA Paris, 14ème Ch.B, 04/06/1999, n°1998/25902).

Obligation de justifier le motif invoqué.

 

A défaut de justification le délai de préavis applicable est de trois mois.

Date de l’évènement

L’évènement invoqué doit se réaliser pendant la durée du contrat et non avant sa date de prise d’effet.

Un lien de causalité entre l’évènement invoqué et le bénéfice du préavis réduit doit exister ; le préavis doit être donné à une date suffisamment proche de la date de survenance de l’évènement.

Sanctions de l’irrespect du préavis

Le locataire qui aurait écourté à tort la durée du préavis, reste redevable des loyers qu’il aurait normalement payé s’il avait respecté les trois mois de préavis légaux.

Effet du congé

·         Le congé régulièrement délivré est un acte unilatéral qui met fin au bail.

·         Il n’est pas possible pour le locataire de se rétracter sauf si le bailleur y consent expressément.

·         Le locataire reste redevable du loyer et des charges pendant toute la durée du préavis sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur

 

Quelques précisions d’interprétation des différentes situations de réduction du préavis


•    Premier emploi

Une réponse ministérielle du 14 octobre 2002 précisait que le premier emploi était établi par l’affiliation au régime de la Sécurité sociale, quelle que soit la forme du contrat de travail (cf. Rép. Min. n° 911, JO AN, 14/10/2002, p 3611).Cependant, dans une affaire où les bailleurs contestaient le préavis réduit invoqué par leur locataire suite à l’obtention d’un emploi en 2008 en faisant valoir que « selon un relevé de carrière établi par la CRAM de Normandie, M. X... avait perçu des salaires et cotisé au titre d'un travail accompli en 2001 » la Cour de cassation a confirmé la position des juges du fond en considérant que « n'était pas un premier emploi celui d'étudiant occupé en 2001 par M. X... alors qu'il était domicilié chez ses parents et n'avait pas commencé son cycle universitaire » (cf. CCass, 3ème civ, 29/06/2011, Juris-data n°2011-012824).

 
•    Mutation

La réduction du délai de préavis pour cause de mutation étant destinée à favoriser la mobilité professionnelle, les mutations sans lien direct avec un emploi salarié ne sauraient ouvrir droit à un préavis réduit (cf. Rép. Min. n°8771, JO Sénat, 21/01/1988, p 64).La notion de mutation, qui peut aussi bien résulter d’une initiative de l’employeur que du salarié (cf. C.Cass, 3ème civ, 20/01/2010, juris-data n°2010-051179), doit s’entendre de façon extensive, car elle n’est assortie d’aucune autre condition légale (durée, distance géographique, type de contrat…). Ainsi, pour bénéficier du préavis réduit, le locataire doit simplement changer de lieu de travail (cf. C.Cass, 3ème civ, 22/10/2003, n°02-15.627)


•    Perte d’emploi

Cette situation doit s’entendre du licenciement, quel que soit le motif mais il doit s’agir d’un emploi salarié. Il est en effet admis qu’on ne peut parler de « perte d’emploi » lorsque le locataire exerce une profession libérale (cf. C.Cass., 3ème civ, 16/03/1994, Juris-data n°1994-000474).Le congé doit être donné suffisamment proche de la perte d’emploi : il doit effectivement exister un lien de causalité entre le fait de quitter les lieux et la perte d’emploi (cf. CA Paris 4ème Ch. 24/01/2012 n°09-15.367).

A noter que la jurisprudence refuse comme justifiant un délai de préavis réduit l’abandon de poste ou la démission (cf. CA Paris 6ème ch., 30/10/1997, Juris-data n° 1997-023448) ou l’anéantissement d’une promesse d’embauche (cf. C.Cass., 3ème civ, 03/12/2003, n°02-14.411) ou encore le départ à la retraite (cf. CA Paris, 6ème ch. C, 21/01/2003, Juris-data n° 2003-200381).

En revanche, il a été admis que le fait que les conditions de la rupture du contrat de travail aient été négociées avec l’employeur n’empêche pas le locataire salarié de bénéficier du délai réduit de préavis (cf. CA Paris, 6ème Ch, 10/02/1998, Juris-data n°1998-020329).


•    Nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi

Les deux évènements : perte d’emploi et nouvel emploi doivent survenir en cours de bail (cf. CA Bordeaux, 09/12/1999, n°98-01.801).Ainsi, si lors de la signature du contrat de bail le locataire était au chômage, il ne peut suite à un nouvel emploi bénéficier du délai réduit (cf. CA Paris, 6ème ch., 09/12/1997, juris-data n° 1997-023807).


•    Etat de santé justifiant un changement de domicile

Pour les contrats conclus antérieurement à la loi ALUR ou tacitement reconduit, sont concernés les locataires âgés de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile. Il s’agit de conditions cumulatives (cf. C.Cass, 3ème civ, 29/01/2002, n°00-18.664)

Toutefois il n’est pas exigé que le locataire ait éprouvé un accident de santé subit (cf. C.Cass., 3e civ, 05/12/2012, juris-data n °2012-000011).

Pour les contrats conclus à compter du 27 mars 2014, la condition d’âge disparaît ; il suffit que l’état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile.


•    Bénéficiaire du RSA ou de l’allocation adulte handicapé

Un locataire dont les ressources sont équivalentes au montant de ces aides mais qui n’en bénéficie pas reste soumis au préavis de trois mois.

En ce qui concerne les bénéficiaires du RSA, le gouvernement avait déposé un amendement visant à réduire le champ d’application aux seuls bénéficiaires du RSA socle, excluant ainsi les bénéficiaires du RSA activité qui est perçu en complément d’une activité professionnelle. Toutefois, l’assemblée nationale n’a pas suivi le gouvernement sur ce point, préférant conserver la rédaction originelle de l’article et viser ainsi tous les bénéficiaires du RSA.

Dès lors, toutes les personnes qui sont bénéficiaires du RSA et ce qu’il s’agisse du RSA socle ou RSA activité peuvent invoquer le préavis réduit à un mois.

•    Zone d’encadrement des loyers :

Il s’agit des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement. Ces zones devraient coïncider avec celles concernées par la taxe des logements vacants.

Un décret à paraître fixera la liste des communes comprises dans ces zones.

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