L’obligation pour les copropriétaires de laisser un libre accès à leurs parties privatives et les conséquences de leurs refus

( A jour au 09/01/2015)

I -  Le principe : une obligation de libre accès aux parties privatives sans indemnité:

A/ Une obligation légale :

[1]L’article 9 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, impose, sous diverses conditions, aux copropriétaires, de laisser l'accès aux parties privatives de leur lot pour la réalisation de certains travaux :

« …Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des a et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et de l'article 30.

Pour la réalisation des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à réception des travaux. »

En conséquence, les copropriétaires doivent souffrir sans indemnité, l'exécution des réparations nécessaires aux choses communes et pour cela autoriser le passage des hommes de l'art, en particulier pour les diverses canalisations ou conduits communs pouvant traverser  leurs locaux.

Le copropriétaire qui n'a pas attaqué la décision d'une assemblée générale autorisant l'exécution de travaux ne peut s'opposer par la suite à la réalisation desdits travaux à l'intérieur de ses parties privatives [2] .Cependant, le copropriétaire qui a retardé l'exécution des travaux par une demande d'expertise tendant à rechercher une autre voie d'accès au toit que son appartement n'a pas excédé son droit d'user et de jouir librement de son lot [3].

En conséquence, le refus non justifié des copropriétaires à l’accès de leurs parties privatives est sanctionné. En effet, cet arrêt illustre les risques qui pèsent sur les personnes récalcitrantes sans raison valable [4]. Le copropriétaire a du supporter le coût supplémentaire de location de l'échafaudage causé par son refus de laisser les ouvriers chargés du ravalement accéder à son balcon.

Le copropriétaire a été condamné à garantir le syndicat des copropriétaires d'une partie du paiement du coût supplémentaire de la location d'un échafaudage. En l'espèce, ce surcoût était dû au refus du copropriétaire de laisser les ouvriers de l'entreprise chargée des travaux de ravalement, accéder à son balcon. Cette mauvaise volonté était motivée par le fait que les travaux entraînaient la dépose du carrelage qu'il avait fait installer sur ce balcon.

L’ancien syndic quant à lui, a été condamné à garantir l'autre partie du surcoût de la location de l'échafaudage pour, d'une part, avoir accepté l'allongement de la location de l'équipement sans l'accord de l'assemblée et, d'autre part, n'avoir pas saisi le tribunal en vue de faire ordonner l'accès au balcon du copropriétaire.

B/ Les modalités : notification aux copropriétaires :

Il ne suffit pas que le délai de deux mois après l’assemblée générale soit échu pour que des travaux soient exécutés à l'intérieur des parties privatives. Encore faut-il que les personnes concernées en soient avisées.

L'article 9, alinéa 4, dispose en effet que :

« Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens… ».

Cette notification doit être faite par lettre recommandée AR et, au besoin, par exploit d'huissier. Elle doit être suffisamment explicite pour que les copropriétaires sachent à quoi s'en tenir sur les sujétions qu'ils auront à supporter (nature et durée des travaux à l'intérieur des parties privatives, consistance des aménagements à réaliser sur celles-ci...).

La dérogation au délai de huit jours en cas d'un "impératif de sécurité ou de conservation des biens" n'est pas d'une évidente clarté.

Mais on peut penser que dans la pratique, les risques de conflit devraient être limités : d'une part, le délai de huitaine est suffisamment bref pour répondre à toutes les situations, d'autre part si, exceptionnellement, l'urgence justifiait une intervention immédiate, le syndic serait sans doute en mesure de placer les copropriétaires devant leur responsabilité ; au besoin, il aurait la ressource de saisir le juge des référés pour faire lever une résistance abusive[5].

Pour connaître les possibilités d'indemnisation des copropriétaires en cas de travaux affectant leurs parties privatives